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拍卖指南

抵押拍卖应注意的问题

来源:  发布时间:2020-06-30 22:07:43

行政事业单位资产未经批准不得随意抵押拍卖
 
案例回放:2008 年某拍卖公司接受一金融机构委托,对其抵押的房产进行拍卖。抵押人和抵押权人签订了抵押协议,手续齐全,拍卖公司审核后签订了《委托拍卖合同》 ,按照《 委托拍卖合同》 进行了公告、营销,并如期举行了拍卖会.该标的顺利拍卖成交。
拍卖成交几个月后.买受人在办理过户手续时,由于原抵押人不协助办理过户手续(抵押期过后抵押权人未办理产权过户),买受人将委托人、抵押人诉讼至房产所在地人民法院,后来又将拍卖公司追加为第三人,经法院审理后判定该拍卖无效。
 
是什么原因造成的拍卖无效呢?
 
原来该抵押人是一个行政单位,按照《行政事业单位国有资产管理办法》 的相关规定:行政事业资产是指由行政事业单位占有、使用的,在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和:国家对行政事业资产的管理.坚持所有权和使用权相分离的原则.实行国家统一所有.政府分级监管,单位占有、使用的管翅体制:行政事业单位处置资产(包括调拨、转让、报担、报废等).应向主管部门或同级财政、国有资产管理部门报告,并履行审批手续.未经批准不得随意处置。
该单位在办理抵押手续时,虽然与抵押权人签订了书面抵押协议,事前未得到当地国有资产管理委员会的同意.也没有办理过户手续,违反了《行政事业单位国有资产管理办法》 的相关规定,经法院认定为无效协议,协议无效,委托合同无效,拍卖也就无效。后经法院进行调解,由原抵押人对其抵押资产进行了回购,从而避免了一场纠纷,也维护了当事人的合法权益。
 
国有企业资产的抵押拍卖要按相关规定进行
 
案例回放:某拍卖公司接受委托后对一国有企业部分资产进行了成功拍卖.但由于当地国资管理委员会的干预.买受人无法得到拍卖标的;原因是该资产在拍卖前虽经过评估,但当地国资管理委员会尚未对资产处置进行批复,企业就提前进行了委托,而拍卖公司审核把关不严,进入了法定拍卖程序。后经多方协调,重新补办手续,方才解决纠纷。
对国有企业资产的拍卖处置。首先.要按照《 国有资产评估管理办法》 进行资产评估,其次.要有同级国有资产管理委员会的批准,第三,按照《 中华人民共和国拍卖法》和《 企业国有资产监督管理暂行条例》 、《 企业国有产权转让管理暂行办法》 、《 中华人民共和国企业国有资产法》 的相关规定进行拍卖。
 
非国有企业资产抵押拍卖要审核资产的合法性
 
对非国有资产的抵押拍卖.拍卖公司要审核该资产的合法性,抵押的有效性,重点审核有无产权证明,有无重复抵押,无产权证明是因为资料缺失,补齐后能够办证,还是不能办证确权等等。
 
个人资产抵押拍卖要审核是否有共有人
 
个人资产的抵押拍卖,要按照《中华人民共和国物权法》 的相关规定,重点审核不动产的产权持有人,如果有共有人,或者推断应该有共有人,抵押前是否得到共有人的书面委托或授权委托。
 
对房地产的抵押拍卖要注意审查土地用途
 
案例回放:某拍卖公司接受一房产门面拍卖委托,抵押人在合同中注明该门面是营业用房,抵押权人和拍卖公司均未提出异议,后来几间门面顺利拍卖成交,并办理了房屋产权过户手续。但在办理《国有土地使用证》 时,国土部门审核后提出,原产权证土地用途为:办公、住宅,现在只能办理办公、住宅性质,如果要办成营业用途,必须经过审批,并且补齐变更用途的费用。变更用途的费用由谁出呢― 抵押权人?抵押人?买受人?由于过去《 房屋所有权证》 与《 国有土地使用证》 在办证上有不规范的现象,部分用途、性质上存在一些差异,因此,在接受这类委托拍卖时,要注意审查土地用途和使用类型是否存在差异,避免拍卖后产生纠纷。
 
对二手车的抵押拍卖要审查产权关系是否明晰
 
案例回放:某拍卖公司接受车辆拍卖委托,按照合同约定,拍卖公司按法定程序进行了成功拍卖,标的移交后,买受人不能办理过户手续,于是多次找到拍卖公司。
不能过户的原因是:委托人(抵押权人)与抵押人签订了车辆抵押协议.但后来抵押权人一直未将车辆过户。几年后,抵押权人委托拍卖公司进行拍卖,原抵押人(公司)已经注销了.不能提供过户的相关资料.而委托人(抵押权人)在没有过户之前,并非法律意义上的产权所有人.只能是产权处置人。后经多方协调,补办资料,方才办理了过户手续,拍卖人、委托人、买受人当事人三方均耗时、费力。
车辆的抵押拍卖,要审查产权关系是否明晰,拍卖后能否顺利过户和转籍,是签订委托拍卖合同的重点把关部分。
总结:拍卖公司虽然不是抵押权人,但作为拍卖四方中的重要当事人,有义务、有责任协助委托人把好关,在拍卖前将瑕疵割除,或者事前拟定解决方案,避免事后诉讼,创造一个合谐的拍卖环境。